Kostentrennung: Warum zahlen 90 % der Anleger zu viel Kapitalertragssteuer?

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Durch die Missachtung großzügiger IRS-Standards bei der Erstellung von Abschreibungsplänen zahlen über 90 % der Anleger versehentlich zu viel Bundesertragssteuern. Darüber hinaus zahlen sie die Bundesertragssteuern früher als erforderlich, normalerweise Jahre oder Jahrzehnte früher als nötig. Obwohl diese Standards des Internal Revenue Service relativ neu sind, bieten sie erhebliche Vorteile. Da es sich um ein relativ neues Thema handelt, haben viele Buchhalter die neuen IRS-Abwertungsstandards noch nicht in ihre Praxis integriert. Die Ersparnisse echter Immobilieninvestoren sind beträchtlich – sie gehen über $50.000 bis $1.000.000 im ersten Jahr hinaus. Die Kostenaufteilung wandelt Einkommen, das mit 35 % besteuert wird (reguläre Erträge), in Einkommen um, das mit 15 % besteuert wird (Kapitalgewinne). Die Kostenaufteilung verzögert auch die Zahlung von Einkommenssteuern, oft für 5 bis zehn Jahre.

Auswirkungen einer höheren Abwertung

Den meisten Anlegern sind die Vorteile einer zunehmenden Entwertung von Immobilien nicht klar. Sie fragen sich häufig: „Bedeutet eine höhere Entwertung nicht nur, dass ich von jetzt an bis zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie Steuern zahlen muss?“

Dies ist ein weit verbreitetes Missverständnis und die Antwort ist ein klares „Nein“. Die Erhöhung des Wertverlustes hat zwei Vorteile:

1. Umwandlung von normalem Einkommen in Kapitalerträge
2. Verzögerung des Einkommens bis zu einem Gewinn aus dem Verkauf der Wohn- oder Gewerbeimmobilie verstanden wird.

Die Umwandlung von normalen Einkünften in Kapitalerträge hat mit der technischen Natur der Zurechnung des Veräußerungsgewinns zu tun. Viele, wenn nicht sogar die meisten, Buchhaltungsexperten glauben zunächst, dass es sich lediglich um eine Frage des Zeitpunkts handelt. Wenn jedoch die Mechanik der Erfassung des Veräußerungsgewinns erörtert wird, erkennen die Buchhalter schnell, dass eine erhöhte Abschreibung dazu führt, dass Steuern zum Satz für Veräußerungsgewinne statt zum Satz für reguläre Einkünfte gezahlt werden.

Die Behebung eines Abwertungsplans macht einen Unterschied, wenn Sie erst kürzlich eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie verkauft haben, da die zusätzliche Abwertung zum Kapitalertragssatz anstatt zum regulären Ertragssatz besteuert wird. Nehmen wir zum Beispiel an, ein Investor bietet Ende 2005 eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie an, führt eine Kostentrennungsstudie durch und erhöht die Abschreibung um 100.000 Dollar. Das Nettoergebnis ist, dass die normalen Einkommenssteuern um 35.000 $ (100.000 $ x 35 %) gesenkt werden und die Kapitalertragssteuern um 15.000 $ (100.000 $ x 15 %) erhöht werden. Dadurch spart der Eigentümer 20.000 $ an Bundessteuern, indem er lediglich einen Fehler im Abwertungsplan korrigiert, nachdem die Immobilie bereits angeboten wurde.

Wenn man ihnen sagt, dass es möglich ist, die Abschreibung zu erhöhen und die Bundessteuern zu senken, fragen sich viele Investoren: „Kümmert sich nicht mein Buchhalter darum?“

Unsere Erfahrung nach der Prüfung unzähliger Abwertungspläne für Immobilien ist, dass weniger als 5 % der Abschreibungspläne effektiv erstellt wurden. Die meisten Anleger haben ein gutes Verhältnis zu ihrem Steuerberater und glauben im Vertrauen darauf, dass ihr Steuerberater alles tut, um ihre Steuern zu senken. Leider haben viele Steuerberater aus verschiedenen Gründen weder Zeit noch Aufmerksamkeit auf dieses Problem verwendet. Einige Steuerberater kennen die Kostenaufteilung als Alternative zur Erhöhung der Wertminderung und zur Senkung der Bundessteuern, sind jedoch der Meinung, dass sie sehr kostspielig ist (mindestens 10.000 Dollar pro Immobilie) und nur für große Immobilien (normalerweise über 10 Millionen Dollar) wirtschaftlich möglich ist. Viele der Dienstleister begannen entweder als Big-4-Unternehmen oder als Ableger der großen Vier, die zwischen 10.000 und 50.000 Dollar pro Immobilie verlangten. Viele dieser Anbieter dachten nicht an Wohn- oder Gewerbeimmobilien mit einer Kostenbasis von weniger als 10 Millionen Dollar und erstellten lediglich Kostenaufteilungen für neu errichtete Immobilien. Andere Wirtschaftsprüfer haben sich nicht mit dem Thema beschäftigt.

Eine Kostenaufteilung ist für Häuser mit einer Wertsteigerungsbasis von mindestens 500.000 $ durchaus sinnvoll. Oftmals ist sie auch für kleinere Immobilien sinnvoll. Während Wirtschaftsprüfer immer aktiver werden, wenn es darum geht, Alternativen für die Abschreibung von Immobilien zu prüfen, muss oft der Eigentümer die Führungsrolle übernehmen, wenn es darum geht, die Kostenaufteilung als System zur Reduzierung und Verzögerung der Bundessteuern vorzuschlagen.

Beteiligung des Hauseigentümers

Viele Finanziers von Wohn- oder Gewerbeimmobilien vertreten stolz den Standpunkt: „Meine Bundessteuererklärung ist zu kompliziert, das erledigt mein Buchhalter.“

Es ist fast schon ein Initiationsritus, dass ein „seriöser“ Immobilieninvestor einer ist, dessen Steuererklärung von einem Dritten erstellt werden muss, weil sie für den Finanzier selbst zu komplex geworden ist. Nur etwa 2-5 % der Abwertungspläne in den Bundessteuererklärungen enthalten kurzlebige Immobilien, die angemessen abgetrennt wurden, um die Bundessteuern des Eigentümers zu senken. Während zahlreiche Teile der Bundessteuererklärung für einen Investor zu kompliziert sein könnten, um sie zu verstehen und vorzubereiten, ist dieser Bereich einfach: Wenn Sie Bundessteuern zahlen und zusätzliche Abwertung nutzen können, profitieren Sie vom Erwerb von Kostentrennungsstudien. Die meisten Anleger sind mit der Kostentrennung nicht vertraut und verstehen nicht, welche Vorteile sie bietet. Diejenigen, die mit der Kostentrennung vertraut sind, denken, dass sie nur für große Häuser (über 10 Millionen Dollar) sinnvoll ist. Leider gibt es nur wenige und ungenaue Informationen über ein wesentliches Problem, das die Bundessteuern für viele Immobilieninvestoren erheblich senken könnte.

Prozentsatz der kurzlebigen Wohn- oder Gewerbeimmobilien

Der Prozentsatz der Kurzlebigkeit von Wohn- oder Gewerbeimmobilien liegt im Allgemeinen zwischen 20 % und 50 % der Kostenbasis der Verbesserungen. Zu den Faktoren, die sich in der Regel darauf auswirken, ob der Prozentsatz am unteren Ende oder am oberen Ende der Skala liegt, gehören das Alter, der Zustand, die Intensität der Landschaftsgestaltung, die Anzahl der oberirdischen Parkplätze und der Bodenwert.

Nachholbedarf

Was im Jargon der Kostentrennung als „Nachholung“ bezeichnet wird, ist die Meldung von Wertminderungen, die in den Vorjahren zu niedrig ausgewiesen wurden, da die Immobilie im laufenden Jahr gekauft oder integriert wurde. Ein Immobilieninvestor kann eine zu niedrig ausgewiesene Wertminderung „nachholen“, indem er seinen Buchhalter bittet, ein Formular 3115 zusammen mit der bestehenden Einkommensteuererklärung einzureichen. Das Finanzamt hat mitgeteilt, dass die Einreichung des Formulars 3115 keine Warnung vor einer Prüfung darstellt. Einige Investoren scheinen besorgt zu sein, dass dies zu schön ist, um wahr zu sein; wenn ihr Buchhalter jedoch die Regeln und Standards des Internal Revenue Service auswertet, lernen sie schnell, dass man in der Tat zu wenig gemeldete Wertminderungen nachholen kann, indem man das Formular 3115 einreicht.
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Stellen Sie sich die folgenden Fragen, wenn Sie entscheiden, ob Sie von einer Kostenaufteilungsstudie profitieren können:

1. Zahlen Sie Bundesertragssteuern?
2. Besitzen Sie Anlageimmobilien?
3. Können Sie zusätzliche Abschreibungen in Anspruch nehmen?

Einige Eigentümer sind passiv, während andere aktiv sind. Wenn Sie ein passiver Immobilieninvestor sind, können Sie möglicherweise keine zusätzliche Abschreibung in Anspruch nehmen. Wenn Sie hingegen ein aktiver Finanzier oder ein Immobilienexperte sind, zu dem Personen mit einer Vielzahl von Tätigkeiten gehören, vom Immobilienmakler über den Hypothekenmakler bis hin zum Vermietungsmakler, sind Sie berechtigt, eine zusätzliche Wertminderung abzuziehen.

Wenn Sie festgestellt haben, dass Sie eine zusätzliche Abwertung nutzen können und Bundessteuern zahlen, rufen Sie einen Spezialisten für Kostentrennung an und fordern Sie eine erste Analyse an. Für diese Erstberatung darf keine Gebühr anfallen. In der Erstanalyse wird der Betrag der 5-, 7- und 15-jährigen Immobilien geschätzt, die wahrscheinlich anerkannt werden können, und es wird auch die nachholende Abschreibung anerkannt. Diese Analyse umfasst keine Ortsbesichtigung und wird nicht exakt sein. Dennoch sollte sie genau genug sein, um Ihnen bei der Entscheidung zu helfen, ob eine Studie zur Kostentrennung wirtschaftlich sinnvoll ist.

Sobald Sie die vorläufige Analyse erhalten haben, müssen Sie Ihren Buchhalter konsultieren, denn er wird Ihre Steuererklärung ausfüllen und unterschreiben. In vielen Fällen ist es sinnvoll, dass der Buchhalter, der Immobilieneigentümer und der Berater für die Kostentrennung zusammenkommen und die Optionen und Probleme durchgehen.

Angenommen, Sie entscheiden sich für eine Studie zur Kostentrennung, die durchaus Sinn macht, dann sollten Sie noch mehr abwägen, ob die zusätzliche Abwertung in einem früheren Jahr verwendet werden muss, was die Einreichung einer geänderten Einkommensteuererklärung bedeuten würde, oder ob sie im laufenden Jahr genutzt werden soll. Um die Bundeseinkommenssteuer zu minimieren, sollten Sie bei künftigen Immobilieninvestitionen regelmäßig eine Studie zur Kostenverteilung einholen.

Korrekt zu bestimmen, Immobilien Abwertung ist wichtig, weil es deutlich minimiert Bundessteuern echte Immobilien-Investoren. Das Verfahren zur Feinabstimmung des Abschreibungsplans wird Kostentrennung genannt. Die Adoptionsrate für die Kostentrennung liegt unter 5 %, weil viele Eigentümer und Buchhalter sie nicht richtig verstehen. Darüber hinaus gibt es falsche Vorstellungen über die Kosten für die Erstellung von Kostentrennungsstudien und die kleinsten Wohn- oder Gewerbeimmobilien, für die Kostentrennungsstudien finanziell machbar sind. In dem Maße, wie das Bewusstsein für diese Praxis und für kosteneffiziente Dienstleistungsanbieter unter Investoren und Buchhaltern zunimmt, wird die Akzeptanzrate deutlich steigen.

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